La decisione di ristrutturare casa implica delle scelte ed è importante avere chiaramente delineate le idee di cosa fare e dei costi e tempi che questa richiede.
Per definire un progetto, sia che ci si affidi a una ditta specializzata, sia che si opti per il fai-da-te, è necessario sapere se il tipo di intervento che si vuole fare richiede dei permessi o fa parte delle piccole opere di manutenzione.

Bisogna valutare, poi, i preventivi: è sempre consigliabile richiederne diversi in modo da fare un confronto e trovare la giusta qualità al giusto prezzo, perché in edilizia, spesso, alle proposte più convenienti, corrisponde l’uso di materiali più scadenti.
Infine, è importante sapere che alcuni costi che riguardano la manutenzione e la ristrutturazione sono deducibili ai fini fiscali (legge 449/1997).

Cosa si intende per ristrutturazione

Per ristrutturare serve impostare un piano specifico che indichi gli interventi di edilizia che si effettueranno, se coinvolgono l’edificio in modo parziale o totale e se riguardano l’interno o l’esterno.

Per prima cosa, dunque, bisogna conoscere la differenza tra i diversi tipi di interventi:

·       manutenzione ordinaria o straordinaria, ossia piccole opere;

·       ristrutturazione grandi opere.

Cosa cambia a livello burocratico? Per quali opere serve l’intervento di un tecnico?
Per le piccole opere di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, non serve alcuna concessione edilizia e non è necessario pagare un’imposta al comune.
Al contrario, per le grandi opere, serve la concessione edilizia e quindi dei versamenti di oneri proporzionati alla grandezza delle superfici su cui si interverrà.

Differenza tra piccole e grandi opere

Negli interventi di piccole opere, rientrano interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che riguardano solo alcune parti dell’edificio, senza modificarne l’aspetto ma volte a ridare l’aspetto originario, migliorandolo e ripristinandone la funzionalità.
Le piccole opere non modificano l’aspetto originario e non serve avanzare richiesta di inizio lavori al Comune.

Nello specifico, ecco quali sono i lavori che rientrano nella categoria piccole opere di manutenzione ordinaria. All’interno dell’edificio si parla di:

·       riparazione o rinforzo delle strutture, dei muri e delle coperture;

·       sistemazione o sostituzione di parti interne;

·       montaggio di doppi serramenti e di cancelli di sicurezza;

·       spostamento di pareti mobili mantenendo rapporti di areazione e luce stabiliti dalla legge.

All’esterno dell’edificio, riguardano:

·       aggiustamento di tetto, grondaie, pluviali, sempre senza modificare le caratteristiche tecniche delle coperture;

·       ristrutturazione del prospetto mantenendo colori e volumi precedenti;

·       sostituzione di infissi, cancelli, vetrate, portoni, grate di sicurezza;

·       manutenzione del verde;

·       creazione di posti auto purché a piano terra.

Le piccole opere di manutenzione straordinaria non richiedono permessi edilizi e concessioni, però è necessario comunicare al Comune l’inizio dei lavori facendosi seguire da un progettista, perché le opere devono rientrare in quanto stabilito dal regolamento edilizio.

Tra questi, si elencano:

·       interventi di rafforzamento, rinnovamento e sostituzione di parti della struttura di una costruzione, quali muri di sostegno, solai, architravi;

·       realizzazione di servizi igienici;

·       realizzazione o rinnovamento di impianti;

·       interventi su assetto distributivo degli spazi;

·       atti che modificano le facciate della costruzione;

·       interventi sulle aree esterne o sulle pertinenze come creazione di giardini e cortili.

Per questi interventi, il proprietario si rende responsabile della regolarità dei lavori, specialmente per la conformità alle leggi sulla sicurezza e igiene, e che i lavori di impiantistica come gas ed elettricità siano eseguiti da professionisti con certificazione.

Proprio il rifacimento dell’impianto elettrico è fondamentale in case più datate quando si presentano problemi come il contatore che salta in continuazione; inoltre, un impianto nuovo garantisce delle prestazioni energetiche superiori, con notevole risparmio in bolletta, e protezione per le persone e la casa stessa.

Per garantire il risparmio energetico e rendere la casa più efficiente, è molto utile installare illuminazione a LED. Sono molti i motivi per scegliere luci a LED, oltre al risparmio, come la vita media più lunga delle luci e la poca manutenzione di cui necessitano.
La realizzazione di impianti a LED è un’opera che deve essere effettuata da professionisti del settore.

Nelle piccole opere rientrano quei lavori che non comprendono la realizzazione di edifici ex-novo o che portino ad una modifica dell’aspetto; inoltre, è bene ricordare che ai fini della detrazione fiscali, è molto importante conservare fatture e certificazioni rilasciate dai professionisti.

Negli interventi definiti come grandi opere, rientrano quei lavori che generano un cambiamento rilevante dell’edificio sia all’esterno che all’interno, portando ad un cambio di destinazione d’uso o una modifica estetica riguardo alle dimensioni o perfino ricostruzione dello stabile.

Per questo genere di lavori, serve un permesso come se si stesse costruendo una nuova casa, perciò bisogna presentare una domanda al Comune e pagare dei contribuiti per ottenere la concessione edilizia.

Rientrano nelle grandi opere:

·       nuove costruzioni o ampliamento degli edifici già esistenti;

·       realizzazione di prefabbricati o case mobili;

·       realizzazione di parcheggi non attigui alla costruzione, quindi di non pertinenza.

I costi delle ristrutturazioni e le detrazioni fiscali

Non è possibile fare un preventivo univoco e preciso sui costi delle ristrutturazioni perché sono diverse le variabili da considerare: non solamente se si tratta di ristrutturazione ordinaria o straordinaria, ma anche il tipo di intervento, le condizioni dell’edificio, i materiali da utilizzare, la zona geografica di intervento e molti altri.

Tuttavia, si può fare una stima approssimativa dei prezzi medi dei vari interventi: ad esempio, la ristrutturazione di pareti, mediamente ha un costo di 35€ al mᒾ, demolizione pareti e rifacimento dei pavimenti hanno un costo tra i 15 e i 25€ al mᒾ.

Per quanto riguarda gli impianti, invece, un nuovo impianto elettrico potrebbe costare fino a 2.500-3.000€ per 100 mᒾ mentre un nuovo impianto idraulico anche 10.000€ per 100 mᒾ.

Secondo la normativa vigente, si può accedere al bonus detrazione 110 % per i grandi interventi volti al miglioramento energetico e interventi in materia antisismica, mentre si può arrivare al 65% e più sui piccoli interventi (infissi interni ed esterni, tende da sole, condizionatori) quando accompagnati da almeno un grande intervento.

Per ristrutturare è possibile richiedere un mutuo presentando in banca dei documenti specifici in base a quale intervento sarà fatto. In caso di manutenzione ordinaria, basta il preventivo di spesa stilato dalla ditta edile o dal professionista accreditato.

Per le opere di manutenzione straordinaria, bisogna presentare un preventivo di spesa e progetto edilizio, nonché l’autorizzazione rilasciata dal comune o la denuncia di inizio lavori.
Infine, per interventi di grandi opere, occorre presentare preventivo di spesa, concessione edilizia e attestazione del versamento delle imposte al Comune.